财综[2015]15号
各省、自治区、直辖视注打算单列市财政厅（局）、河山资源厅（局）、住房城乡建设厅（委、局），中国人民银行上海总部、各分杏注交易治理部、省会（首府）城市中心支杏注副省级城市中心支行，各省、自治区、直辖视注打算单列市国度税务局、处所税务局、银监局，新疆出产建设兵团财政局、河山资源局、建设局：
为贯彻落实党的十八届三中全会心灵，提高公共租赁住房供给效能，依照《财政部关于推广使用当局和社会本钱合作模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76号）和《财政部关于印发当局和社会本钱合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113号）有关要求，现就使用当局和社会本钱合作模式（Public-Private Partnership）推动公共租赁住房投资建设和运营治理的有关事宜通知如下：
一、充分意识使用当局和社会本钱合作模式推动公共租赁住房投资建设和运营治理的重要意思
当局和社会本钱合作模式是当局与社会本钱在公共服务领域成立的一种持久合作关系，通过这种合作和治理过程，能够更有效率地为社会提供公共服务。使用这种模式推动公共租赁住房投资建设和运营治理，有利于转变当局职能，提升保险性住房资源配置效能；有利于消化库存商品住房，推进房地产市场安稳重康发展；有利于提升当局治理能力，改善住房保险服务。使用当局和社会本钱合作模式推动公共租赁住房投资建设和运营治理，作为一项政策创新和造度创新，对于稳增长、调结构、惠民生拥有极度重要意思，各地要充分意识这项工作的重要性，积极有序发展试点工作。
二、使用当局和社会本钱合作模式推动公共租赁住房投资建设和运营治理的根基指标和准则
。ㄒ唬└副。通过使用当局和社会本钱合作模式，阐扬当局与社会本钱各自优势，把当局的政策意图、住房保险指标和社会本钱的运营效能结合起来，逐步成立“企业建房、居民租房、当局补助、社会治理”的新型公共租赁住房投资建设和运营治理模式，有效提高公共租赁住房服务质量和治理效能。
。ǘ）根基准则。
1.当局组织，社会参加。当局凭据本地域公共租赁住房需要情况，造订公共租赁住房发展规划和年度打算，组织相宜的公共租赁住房项目发展当局和社会本钱合作试点，选择社会本钱参加投资建设和运营治理公共租赁住房。
2.权责清澈，各司其职。在公共租赁住房项目合同中，明确当局与社会本钱的各自责任，依照合同约定承担相应的权势、使命、责任微风险。
3.激励相容，提高效能。通过综合使用多种政策伎俩，成立动态调整的租金价值机造，确保社会本钱拥有不变合理的投资回报；成立严格的绩效评价机造，对项目运作、住房保险服务质量和资金使用效能等进行综合查核评价，确保公共租赁住房项目建设运营达到预期成效。
三、公共租赁住房项目当局和社会本钱合作模式和前提
。ㄒ唬┕沧饬拮》康本趾蜕缁岜厩献飨钪髡鸥Ｊ。使用当局和社会本钱合作模式推动公共租赁住房投资建设和运营治理，重要是当局选择社会本钱组建公共租赁住房项目公司，项目公司与当局签定合同，掌管承担设计、投资建设、运营、守护治理工作，在合同期内通过“承租人支付租金”及必要的“当局政策支持”获得合理投资回报，依法承担相应的风险；当局掌管提供政策支持，定期调整公共租赁住房租金价值，加强公共租赁住房工程建设及运营守护质量监管。合同期满后，项目公司终结，并按合同约定作善后处置。当局对项目公司承担有限责任，不提供担；虺信。
。ǘ）公共租赁住房当局和社会本钱合作项主张根基前提。适合使用当局和社会本钱合作模式的公共租赁住房项目该当同时具备以下前提：1.已纳入住房保险规划和年度打算。2.项目规划地点区域交通方便，学堂、医院等公共基础设施配套齐全。3.户型构筑面积切合公共租赁住房前提；凸怪面积以40平方米左右的幼户型为主，单套构筑面积节造在60平方米以内。4.承租公共租赁住房的保险对象数量不变。5.保险对象按市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。6.当局按保险对象支付能力赐与分档补助及其他政策支持。7.公共租赁住房运营期限不少于15年。
四、公共租赁住房当局和社会本钱合作项主张合用领域
合用当局和社会本钱合作模式的公共租赁住房项目重要蕴含：（一）当局自建自管项目；（二）敌灾收购的切合公共租赁住房前提的存量商品住房项目；（三）切合公共租赁住房前提且手续完整、债务清澈的歇工未落成程项目；（四）以企业为主建设治理的公共租赁住房项目。
对于存量和在建的项目，出格是债务规模比力大确当局融资平台公司持有的公共租赁住房，该当在科学评估的基础上，采取招投标、拍卖、挂牌等司法律规划定的方式将公共租赁住房资产整体让渡给项目公司，尝试标精确当局和社会本钱合作模式运作，让渡收入优吓酌于偿还对应的存量当局债务；对于拟新建和收购的项目，从规划、设计、投资建设、运营、治理全过程均可按当局和社会本钱合作模式运作。
五、规范使用当局和社会本钱合作模式推动公共租赁住房投资建设和运营治理
。ㄒ唬┏闪⒐沧饬拮》康本趾蜕缁岜厩献飨钅靠。各地该当真梳理、科学甄别适合当局和社会本钱合作模式的公共租赁住房项目，成立项目储蓄库。当局和社会本钱合作的公共租赁住房项目由市县财政部门会同同级住房保险部门从存量和新增项目中筛选。
。ǘ）做好项目前期论证和筹备工作。市县财政部门会同同级住房保险部门引入第三方中介机构和专家，对拟执行当局和社会本钱合作的公共租赁住房项目进行必要性、可行性、经济性、合规性评估和物有所值评价，论证项目是否满足当局和社会本钱合作项主张必要前提。在此基础上，财政部门应组织发展当局和社会本钱合作项目财政接受能力论证工作，通过鉴别、测算项主张各项财政支出责任，科学评估项目执行对当前及今后年度财政支出的影响，为项目财政预算治理提供凭据，以保险当局切实推广合同使命，有效防备和节造财政风险，推进项目可持续发展。
。ㄈ┭≡窈献魍。依照《中华人民共和国当局采购法》、《财政部关于印发<当局和社会本钱合作项目当局采购治理法子>的通知》（财库〔2014〕215号）蹬仔关司法律规划定，综合思考企业资质、经交易绩、技术和治理能力、资金实力、服务质量、诺言等成分，择优选择公共租赁住房项目合作同伴。
。ㄋ模┏镒橄钅抗。依照“当局疏导、企业主导、市场运作、利益分享、风险分管”的准则，由合作企业组建项目公司，具体掌管公共租赁住房项主张设计、投资、建设、运营、守护和治理。
。ㄎ澹┣┒ê献骱贤。合同的重要内容该当蕴含：公共租赁住房项目名称、建设规模、投资规模、资金筹集、合作期限、户型结构、运营期限、维建守护责任；住房保险服务的数量、质量和尺度；公共租赁住房租金价值及调整机造；合同期满后项目移交的内容、方式、法式及验收尺度，涉及资产措置的，该当事先约定当局与社会本钱收益分享比例；建设和运营治理的风险分；；项目终止的前提、流程和终止赔偿；违约责任；争议解决方式等内容。
。┏闪⒓喙芎图ㄐ兰刍。当局对公共租赁住房当局和社会本钱合作项目运作、服务质量和资金使用效能等进行全过程监管和综合查核评价，当真把握和确定服务价值和项目收益指标，加强成本监审、查核评估、价值调整审核，引入第三方进行社会评价，评价了局向社会公示，并作为项目价值、当局补助、合作期限等调整的凭据。
六、构建当局支持当局和社会本钱合作模式公共租赁住房的政策系统
。ㄒ唬┎普政策。市县财政部门两全使用各级当驹焯排用于公共租赁住房的资金，通过贷款贴息方式支持公共租赁住房当局和社会本钱合作项目购建和运营治理，具关心息法子依照财政部印发的《城镇保险性安居工程贷款贴息法子》（财综〔2014〕76号）划定执行。同时，凭据公共租赁住房保险对象的支付能力赐与分档补助，重点对城镇低收入住房难题家庭发放租赁补助，共同同级住房保险部门督促保险对象依照合同约定的市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。对于试行公共租赁住房当局和社会本钱合作项目试点的地域，中央财政不扭转城镇保险性安居工程资金分配方式。
。ǘ）税费政策。对公共租赁住房建设依照国度现行有关划定免收各项行政治业性收费和当局性基金；落实现行有关公共租赁住房购建和运营治理税收优惠政策。
。ㄈ┑仄ふ策。一是新建公共租赁住房建设用地能够租赁方式获得，租金收入作为地皮出让收入纳入当局性基金预算治理。二是对于新建公共租赁住房项目，以及使用划拨建设用地的存量公共租赁住房项目，经市县人民当局核准，当局能够地皮作价入股方式注入项目公司，支持公共租赁住房当局和社会本钱合作项目，不参加公共租赁住房经营期间收益分享，但占有对资产的措置收益权。三是在新建公共租赁住房当局和社会本钱合作项目中，能够规划建设肯定比例构筑面积的配套贸易服务设施用于出租和经营，以实现资金平衡并有合理盈利，但不得用于销售和让渡。
。ㄋ模┦展赫策。对于收购切合公共租赁住房前提的存量商品住房项目，依照当局搭桥、公司主导、双方自愿、保本不亏的准则确定收购价值；也能够按本地公共租赁住房建设成本及合理收益率确定收购价值。
。ㄎ澹┤谧收策。一是银行业金融机构要在房地产开发贷款大项下成立公共租赁住房开发贷款的明细核算，对公共租赁住房贷款单独核算、单独治理、单独查核，凭据自身现实，在依法合规、风险可控的前提下，加大对当局和社会本钱合作模式公共租赁住房试点项主张信贷支持力度。二是激励社；稹⒈Ｏ兆式鸬裙不鹜üā⒐扇ǖ榷嘀址绞街С窒钅抗救谧。三是支持项目公司刊行企业债券，适当降低中持久企业债券的刊行门槛。四是支持以将来收益覆盖融本钱息的公共租赁住房资产刊行房地产投资信任基金（REITs），索求成立以市场机造为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式。
七、扎实做好当局和社会本钱合作模式公共租赁住房项目执行工作
。ㄒ唬┞涫倒ぷ髟鹑。财政部会同住房城乡建设部、国度税务总局等有关部门美满落实财税支持政策；河山资源部会同财政部美满落实地皮供给支持政策；人民银杏注银监会领导督促金融机构做好金融服务工作。处所各级财政、住房保险、河山、人民银杏注银监会等部门，依照职责分工落实工作责任。同时，处所各级财政部门要会同住房保险部门结合本地域现实情况，造订当局和社会本钱合作模式公共租赁住房项目试点规划，领导项目具体执行工作。
。ǘ）成立工作机造。各级财政、住房保险、河山、人民银杏注银监会等部门，要成立当局和社会本钱合作模式公共租赁住房部门联席会议，专门钻研解决使用当局和社会本钱合作模式推动公共租赁住房投资建设和运营治理过程中出现的问题，联席会议各部门要加强合作，亲昵共同，确保各项政策措施落到实处，规范发展当局和社会本钱合作模式公共租赁住房项目试点。
。ㄈ┓⒄瓜钅渴缘。2015年，各地域该当抓紧组织发展当局和社会本钱合作模式公共租赁住房项目试点工作，当局和社会本钱合作模式公共租赁住房试点项目由市县财政部门会同同级住房保险部门筛选，报省级财政部门会同住房保险部门共同审核确认后执行。对于市县筛选的公共租赁住房项目，每省可选择肯定数量的项目发展试点。对于拟执行的试点项目，省级财政部门该当会同住房保险部门将项目区位、投资规模、构筑面积和套数、合作方式、合作期限、资金起源等情况报财政部、住房城乡建设部登记。
财政部 河山资源部 住房城乡建设部
中国人民银行 国度税务总局 银监会
2015年4月21日
皖公网安备34010402704488号